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モーゲージREITの特徴と注意点


どうも、あいうえです。

 

この記事ではREITの一種であるモーゲージREITについて紹介したのち、それに投資するメリット及びリスクを解説したいと思います。

 

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1 そもそもモーゲージREITとは何か

 

ということで、そもそもモーゲージREITとは何ぞや?ということについて解説していきます。

 

モーゲージREITは見た目通り、「モーゲージ」+「REIT」なので、まずはそれらについて解説していきます。

 

必要最低限のことだけを書いた簡潔なものです。

 

1 モーゲージとは

 

モーゲージとは別名モーゲージ債といいまして、債券の一種です。

 

具体的には住宅ローンを担保にした債券です。

 

期限前償還リスクがある代わりに利回りが高く、米国債と比べた際にわずかながらも低リスク高リターンなのが特徴です。

 

今現在流通しているモーゲージ債は米国政府による保証があるものがほとんどなので信用リスクは実質ゼロです。

 

参照:

https://www.tr.mufg.jp/houjin/jutaku/pdf/c200703_2.pdf

 

2 REITとは

 

つぎはREITについて。

 

REITは知っている人も多いとは思うのでここではREITとは何かについての説明は省き、あまり知られていないですが重要な特徴について説明します。

 

それは、REITは投資家から集めた資金を元に数倍かの借金を行って投資をしているということです。

 

砕けた言い方をすれば、数倍のレバレッジをかけているということです。

 

モーゲージREITとは

 

ということでモーゲージREITとは、投資家から集めた資金を元に何倍かの借金をしてモーゲージ債を買い、その利息を投資家に分配するREITということになります。

 

その収益源は「モーゲージ債から得られる利子収入」と「払う必要のある借金の利子」の差となります。

 

なんせレバレッジをかけているのでその分配利回りは10%を優に超えます。

 

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2 住宅ローン債権は危険?

 

ふふふ、リーマンショックですね。

 

しかし、先に結論を述べておきますとそんなことはありません。

 

それを説明するためにモーゲージ債についてもう一つ踏み込んだ説明をします。

 

先ほど

「今現在流通しているモーゲージ債は米国政府による保証があるものがほとんどなので信用リスクは実質ゼロです」

と書きました。

 

これは本当で、この制度によりモーゲージ債は実質米国債と同じだけの信用度があります。

 

しかし「今現在」というところがとてもとても重要です。

 

実は昔、他の類のモーゲージ債がありました。

 

そう、悪名高きサブプライムローンです。

 

昔はサブプライムローンを担保にした、米国政府が保証してくれないモーゲージ債があったのです。

 

要は、普通に危ない類のモーゲージ債です。

 

これがあんなこんなした結果、リーマンショックが起きてしまいました。

 

その際に「住宅ローン債券」というワードがニュースにも飛び交ったので「住宅ローン債権は危ない」という風に感じている方が多いと思います。

 

しかし、そんな危ない類のモーゲージ債はリーマンショック以降ほとんど流通しなくなってしまいました。

 

当然ですよね……あれだけのことをしでかしておいて再度流通できるわけがありません。

 

ということで、今現在流通しているモーゲージ債はほぼすべてが米国政府の保証付きのやつです。

 

その信用リスクは米国債と全く同じなので、安心して投資できます。

 

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3 じゃあモーゲージREITは安全なのか?

 

モーゲージREIT自体は信用リスクの低いモーゲージ債に投資しているので、信用リスクはあまり高くないことはこれまでで述べてきました。

 

その一方で配当利回りは8%を超えるというすごさです。

 

しかし一方で、借金をして債券を購入するというその性質上、金利の上昇に対してはめっぽう弱いです。

 

金利の上昇がおきるとREIT自体の借金の借り入れコストが上がり、しかも投資先のモーゲージ債の価格も下がってしまいます。

 

そのダブルパンチはなかなかにきついものがあると想定されます。

 

それに、借金して債券を買うという仕組み上、金利上昇以外にも利益が減るリスクがあります。

 

例えば借金をする際に払う金利と債券でもらう利息の値幅が取れなくなっても利益が減ってしまいます。

 

これは金利の上昇下降と関係なく起こりうるリスクなので、これに対する警戒も必要です。

 

後は、いわゆる金融危機にどれくらい強いかがわからない、というリスクもあります。

 

リーマンショック時にモーゲージREITが甚大な損害を生んだのは言うまでもありません。

 

しかしそれがサブプライムローンを担保にしたモーゲージ債の影響であることを考えると、米国政府の保証がついた信用度の高いモーゲージ債しか流通しない現在において同じことが起こるとは限りません。

 

私の予想ではモーゲージREITは思ったよりはボラティリティが抑えられるとは思いますが、市場からの資金の流出によって売り込まれる危険性は高いと思います。

 

参考までに申し上げておきますと、リーマンショック時の政府保証つきのモーゲージ債はほとんど値が動かないという信用度の高い債券らしい動きをきちんとしていました。

 

もちろん、借金をしてレバレッジをかけているとはいえ、投資先が信用度債券なのであまり問題ないという見方もできます。

 

さいごに

 

ということでモーゲージREITの解説でした。

 

レバレッジをかけて安全な債券に投資できるということで比較的メリットが大きいように見えるモーゲージREITですが、一方で金利リスクに対する脆弱性が上がってしまっているというリスクがあります。

 

ボラティリティが大きいと思われるので、ポートフォリオのコアとしての採用はあまりよろしくないと思われます。

 

高利回りに惹かれすぎてついつい多めに買ってしまわないように注意さえすれば成績向上に役立つ投資先です。

 

お読みいただきありがとうございました。

 

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高利回りという意味ではMLP投資もあります。

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